در اجاره سرمایه ای مزایا و مخاطرات ناشی از مالکیت دارایی از اجاره دهنده به اجاره کننده منتقل می شود اما مالکیت دارایی ممکن است در پایان مدت اجاره منتقل شود یا نشود.اجاره دهنده باید دارایی مربوطه را از دفاتر خود خارج نموده و بابت آن یک رقم دریافتنی در ترازنامه خود منعکس می کند.اما اجاره کننده باید دارایی استیجاری و تعهدات مربوطه را در دفاتر خود منعکس نموده و در ترازنامه خود گزارش نماید.اجاره سرمایه ای مصداق بارزی از مفهوم رجحان محتوی بر شکل می باشد.

اجاره برای سرمایه ای بودن معمولا باید دارای حداقل یکی از 5 شرط ذیل باشد.درتعیین سرمایه ای بودن اجاره این 5 شرط باید به ترتیب(بخاطر استهلاک)بررسی شود:

1)درپایان دوره اجاره دارایی به تملیک اجاره کننده درآید(اجاره به شرط تملیک)

2)اجاره دارای اختیار خرید ارزان باشد.به این معنی که اجاره کننده اختیار داشته باشدکه دارایی را در تاریخ اعمال اختیار خرید به قیمتی به مراتب کمتر از ارزش منصفانه بخرد.در آغاز اجاره باید انتظار معقولی وجود داشته باشد که اجاره کننده از این اختیار استفاده خواهد کرد.

نکته 1 : در بند 1 و 2 انتقال مالکیت صورت می گیرد و استهلاک نیز ظرف عمر مفید انجام می شود.

3)دوره اجاره حداقل 75% عمر اقتصادی دارایی را شامل شود.حتی اگر مالکیت نهایتا منتقل نشود.

نکته 2 : عمر اقتصادی عبارت است از مدت زمانی که انتظار می رود که یک دارایی از لحاظ اقتصادی توسط یک یا چند کاربر قابل استفاده باشد یا تعداد تولید یا واحدهای مشابهی که انتظار می رود در فرآیند استفاده از دارایی توسط یک یا چند استفاده کننده کسب شود.

نکته 3 : عمرمفید عبارت از مدت زمانی است که انتظار می رود منافع اقتصادی دارایی مورداجاره توسط واحد تجاری مصرف شود. این دوره از ابتدای دوره اجاره شروع می شود و متاثر از محدودیتهای زمانی مندرج در قرارداد اجاره نیست.

4)ارزش فعلی حداقل مبالغ اجاره در آغاز اجاره، حداقل 90% ارزش منصفانه دارایی در همان زمان باشد.

5)دارایی دارای ماهیت خاص باشد به گونه ای که تنها اجاره کننده بتواند بدون انجام تغییرات قابل ملاحظه از آن استفاده کند.

نکته 4 : بند 3و4و5  انتقال مالکیت صورت نمی گیرد و استهلاک ظرف مدت اقل عمر مفید و مدت اجاره صورت می گیرد.